Wenn Sie Ihr Geld gut und sicher investieren möchten, überlegen Sie sicher, ob ein Immobilienkauf der richtige Weg für Sie ist. Eine Kapitalanlage in eine Mietimmobilie? Häuser oder Wohnungen bringen oftmals eine höhere Rendite als beispielsweise Anlagen in Festgeld, sind inflationssicher und erleben gewöhnlich mit den Jahren eine Wertsteigerung. Weiteres Plus: Ist die Wohnung als Kapitalanlage abbezahlt, beziehen Sie als Besitzer aus der Miete kontinuierlich Einnahmen – was vor allem hinsichtlich der Altersvorsorge für viele Gastgeber ein wichtiger Faktor ist.
Aber selbstverständlich ist nicht jede gekaufte Ferienwohnung am Ende lukrativ. Nicht jede Immobilie bringt die erhofften bzw. notwendigen Mieteinnahmen, sodass sich die Investition rentiert.
Aus genau diesem Grund beleuchten wir in diesem Artikel die vielseitigen und entscheidenden Faktoren, die Sie für eine geplante Investition berücksichtigen sollten. Damit Sie die geeignete Immobilie finden, die zu Ihnen und Ihren zukünftigen Gästen passt und sich langfristig lohnt.
Einige wichtige Tipps verraten wir Ihnen im Video mit Matthias Matthies von der mare-domus IMMOBILIEN Gbr. Mehr Details zu den einzelnen Punkten wie Finanzierung, Rendite, Standort & Co. finden Sie im weiteren Text.
- Welche Voraussetzungen Ihre Kapitalanlage erfüllen muss, damit Sie an Urlauber vermieten dürfen
- Wann lohnt sich die Kapitalanlage in eine Ferienwohnung?
- Wo lohnt sich der Kauf einer Ferienwohnung?
- Was Sie beim Kauf einer Ferienimmobilie noch beachten sollten
- Kapitalanlage Tipp 1: Auf den Zustand der Immobilie achten
- Kapitalanlage Tipp 2: Finanzierung vorher klären
- Kapitalanlage Tipp 3: Steuerliche Vorteile abwägen
- Kapitalanlage Tipp 4: Punkten Sie mit der Ausstattung Ihrer Kapitalanlage
- Wir wünschen Ihnen viel Erfolg mit Ihrer Ferienwohnung als Kapitalanlage
- Ratgeber zu Ferienwohnungen als Kapitalanlage downloaden
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Welche Voraussetzungen Ihre Kapitalanlage erfüllen muss, damit Sie an Urlauber vermieten dürfen
Bevor Sie mit der Suche starten, sollten Sie sich über Folgendes im Klaren sein: Nicht jedes Haus, nicht jede Wohnung darf als Ferienimmobilie vermietet werden. Vor allem nicht in typischen Urlaubsregionen oder in Städten, die bei Touristen beliebt sind. Haben Sie eine Region für die Immobiliensuche im Visier, sollten Sie daher vor dem Kauf dringend die zuständige Gemeinde kontaktieren und einen Blick in das Grundbuch werfen.
Prüfen Sie auch, wie eine Eigentümergemeinschaft zur Vermietung an Urlauber steht und kontrollieren Sie die Baugenehmigung. Letztere liefert womöglich entscheide Informationen darüber, ob der (Neu-)Bau Ihrer möglichen Kapitalanlage als Ferienhaus oder Ferienwohnung für gewerbliche Vermietung gestattet ist. Finden Sie hier keinen gegenteiligen Eintrag, steht Ihrem Plan, Urlauber zu beherbergen, üblicherweise nichts im Wege.
Bevor Sie eine Ferienimmobilie kaufen, gilt es, einige Dinge zu beachten. Woran Sie vor dem Kauf auf jeden Fall denken sollten, haben wir in einer Checkliste übersichtlich zusammengefasst. Laden Sie sich diese gleich herunter.
Wann lohnt sich die Kapitalanlage in eine Ferienwohnung?
Wie oben bereits erwähnt, ist die Investition in eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus nicht automatisch lohnenswert. Lassen Sie uns deshalb einmal schauen, welche Faktoren Sie bei der Entscheidung für oder gegen eine Investition in Betracht ziehen sollten.
Wie Sie Ihre Ferienimmobilie finanzieren können
Ein Großteil der Ferienwohnungen und Ferienhäuser wird über private Verkäufer oder Immobilienmakler erworben. Die Finanzierung selbst kann dann beispielsweise über folgende zwei Wege laufen: Erstens über Eigenkapital und zweitens über eine Mischfinanzierung.
Beim Kauf über Eigenkapital verfügen Sie selbst über den anfallenden Betrag – und zwar komplett. Für eine Mischfinanzierung können Sie sich an eine Bank wenden mit dem Ziel, dass Ihr Eigenkapital in Kombination mit einem Finanzierungsbetrag durch die Bank die Kaufsumme deckt. In diesem Fall nehmen Sie bei der Bank einen Kredit auf und müssen hierfür Zinsen entrichten.
Ganz gleich, welchen Weg Sie wählen – für Ihre Immobiliensuche nach der geeigneten Kapitalanlage haben Sie sich sicherlich einen finanziellen Rahmen gesetzt – ggf. auch in Absprache mit Ihrer Bank, wenn diese Ihre Finanzierung unterstützt.
Um Klarheit über Ihre Investitionsmöglichkeiten zu erlangen, wird die Bank Ihren Finanzierungsbetrag um folgende Nebenkosten reduzieren: Notargebühren, Kosten für den Grundbucheintrag, die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Modernisierungskosten. Im Gegenzug wird sie Ihr Eigenkapital addieren. Das Ergebnis ist der maximale Kaufpreis Ihrer neuen Immobilie.
Wie Sie mit dem Mietmultiplikator Preise vergleichen
Haben Sie auf Basis Ihres Budgets einige Objekte ins Auge gefasst, sollten Sie deren individuelle Wirtschaftlichkeit prüfen. Denn – Ihr Finanzrahmen hin oder her – bei jeder Immobilie und bei jedem Preis stellt sich die Frage: Ist der jeweilige Objektpreis günstig, realistisch und angebracht oder überteuert?
Zur Klärung dieser Frage können Sie mit dem Mietmultiplikator arbeiten. Er hilft Ihnen, mehrere Immobilien miteinander zu vergleichen.
Der Mietmultiplikator lässt sich wie folgt berechnen:
Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten
Beispiel Mietmultiplikator für Kapitalanlagen:
Kostet Sie ein Ferienhaus 250.000 Euro und es bringt Ihnen 12.500 Euro Miete, liegt der Multiplikator bei 20. Denn nach 20 Jahres(kalt)mieten haben Sie den einstigen Kaufpreis wieder erwirtschaftet. Ein Multiplikator von zehn läge bei Mieteinnahmen von 25.000 Euro vor. Und ein Multiplikator von 40 bei Einnahmen von 6.250 Euro.
Bewerten Sie ein Ferienhaus in angesagter Lage, in der Sie mit Mietsteigerungen rechnen dürfen, kann der Multiplikator tatsächlich schon einmal bei 40 liegen. In wirtschaftlich schwächeren Regionen hingegen kann sich der Multiplikator eher auf zehn belaufen.
Das bedeutet: Der Mietmultiplikator ist keine absolute Größe. Er sagt nicht 1:1 darüber aus, ob ein Objekt günstig, teuer oder überteuert ist. Er hilft Ihnen, Immobilien in puncto Wirtschaftlichkeit mit anderen Immobilien zu vergleichen. Je vielversprechender und zukunftssicherer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus erscheint, desto höher darf diese Kennzahl, der Mietmultiplikator, sein. Im Idealfall liegt der Kaufpreis bei weniger als dem 20-fachen Wert einer Nettomiete pro Jahr.
Ziehen Sie bei der Berechnung des Mietmultiplikators stets nur Bruttozahlen heran. Das heißt:
Sie setzen den Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten wie Maklerkosten, Eintrag ins Grundbuchamt, Grundschuld, Notarkosten etc. ein. Und bei den Mieten arbeiten Sie mit den Kaltmieten, ohne Bewirtschaftungskosten wie Heizung zu addieren.
Was kosten Ferienwohnungen? Mit welchen Marktpreisen und Nebenkosten müssen Sie rechnen?
Den eigenen finanziellen Rahmen und den Preis vergleichen zu können, ist wichtig.
Aber was kosten denn Immobilien überhaupt? Mit welchen Preisen für eine Ferienwohnung als Kapitalanlage müssen Sie rechnen – im Inland und im Ausland?
In den folgenden Absätzen gehen wir genau auf diese Fragen ein und geben Ihnen eine erste Richtlinie für die Immobiliensuche.
Was Immobilien im In- und Ausland kosten
Für ein 2-3-Zimmer-Apartment können Sie mit einem Quadratmeterpreis von ca. 5.000 bis 6.000 Euro rechnen. Bei Wohnungen in besonders beliebten Gebieten mit bester Lage ist dieser oft aber deutlich höher. Und auch innerhalb eines Ortes können die Preise variieren – abhängig vom genauen Standort, Infrastruktur, Bauqualität und Ausstattung, wie Sie weiter unten noch sehen werden.
Auch im Ausland müssen Sie oft mit höheren Preisen rechnen. Das liegt mitunter daran, dass die Immobilien im Ausland häufig größer sind als die im Inland. Wichtig zu wissen ist auch, dass teilweise länderspezifische Vorgaben den Kauf beeinflussen können, wie Sie weiter unten sehen werden.
Viele zukünftige Vermieter lassen sich schnell von höheren Preisen abschrecken, weil sie zunächst nur die Kosten vor Augen haben. Wir möchten hierzu aber ergänzen: In der Regel können Sie von einer hochpreisigen Immobilie auch besseren Mieteinnahmen erwarten. Denn die Attraktivität bis Exklusivität einer Immobilie darf sich auch in der Miethöhe widerspiegeln und wird sich zudem auf die gute Auslastung Ihres Buchungskalenders auswirken.
Bevor wir auf Kaufkriterien wie Lage, Bauqualität und Infrastruktur eingehen, möchten hier aber zusätzliche Kostenpunkte benennen, die auf Sie neben dem reinen Kaufpreis zukommen und die Sie für den Kauf Ihrer Ferienimmobilie im Blick haben sollten.
Kosten-Nutzen-Rechnung für Ihre Ferienwohnung
Möchten Sie eine Ferienwohnung als Kapitalanlage erwerben, erwarten Sie gewisse Mieteinnahmen, die zur Deckung des Kaufpreises und zu Rentabilität führen. Die Kapitalanlage soll sich selbst finanzieren – so das Ziel der meisten unserer Gastgeber auf Traum-Ferienwohnungen.
Wir empfehlen Ihnen hierfür dringend: Stellen Sie vor dem Kauf im Rahmen einer Kosten-Nutzen-Rechnung Einnahmen und Ausgaben gegenüber.
Hierfür sollten Sie überlegen, ob Sie
- die Ferienimmobilie überwiegend vermieten wollen
oder
- Ihr Ferienhaus überwiegend selbst nutzen möchten.
Bedenken Sie, dass Ihnen bei Eigennutzung steuerliche Vorteile entgehen können. So müssen Sie zum Beispiel bei Verzicht auf Eigennutzung keine Tourismusabgabe leisten. Dafür müssen Sie aber dem Finanzamt gegenüber aufschlüsseln, wo Sie wann Urlaub machen. (Lesen Sie hierfür auch unseren Beitrag „Rendite richtig berechnen“).
Ein weiterer Punkt für Ihre Aufstellung von Ausgaben für die Kosten-Nutzen-Rechnung: Berücksichtigen Sie, welche laufenden und ggf. zusätzlichen Kosten auf Sie zukommen können. Dazu zählen unter anderem:
- Nebenkosten wie Gas und Wasser
- Instandhaltungs- und Modernisierungskosten
- Budget für neue Anschaffungen und Verschleiß
- Umbau- und Sanierungskosten
- Gehälter für Reinigungspersonal und Verwaltungsgebühren
- Grunderwerbssteuer
- Zinsen bei Kreditaufnahme
- Zusätzliche Kosten beim Hauskauf wie Notar, Grundbucheintrag, Gutachten, Maklerprovision
Tipp:
Nehmen Sie sich hierfür ausreichend Zeit. Sammeln Sie alle Posten, die auf Sie zukommen könnten. Damit Sie nichts übersehen, schließen Sie sich auch mit anderen Vermietern kurz, um von deren Erfahrungsschatz an Ausgaben zu profitieren. Und stellen Sie diese Ausgaben plus die Kosten für den reinen Immobilienerwerb den zu erwartenden Mieteinnahmen, dem Nutzen, gegenüber.
Falls Sie noch kein Gefühl dafür haben, wie Ihre Einnahmen aussehen werden, können Sie mit einer Auslastung von rund 150 Tagen pro Jahr rechnen und dies mit dem Mietpreis multiplizieren. Die Höhe Ihrer Einnahmen richtet sich aber nicht nur nach der reinen Auslastung, sondern auch danach, zu welchen Zeiten Sie vermieten und wo. Das heißt: Für die Vermietung sind Lage und auch Ausstattung wichtig.
Aus unserer Erfahrung können wir sagen, dass eine Ferienunterkunft im Schnitt mindestens 17 Wochen vermietet sein sollte, damit sich die Investition rentiert.
Mehr zum optimalen Preis Ihrer Ferienunterkunft erfahren Sie in unserem Artikel „Mietpreise kalkulieren“.
Wo Sie sich über Kaufpreise informieren können
Als abschließenden Tipp zum Thema Kaufpreis und Kosten möchten wir Ihnen noch mitgeben: Wir raten grundsätzlich davon ab, übereilt zu kaufen. Informieren Sie sich vor der Investition in ein Ferienhaus als Kapitalanlage über gängige Preise und individuelle Marktentwicklungen.
Schauen Sie sich dazu z. B. auf Immobilienportalen und in Tageszeitungen um. Auch können Sie Makler kontaktieren, die sich auf Anlageimmobilien spezialisiert haben. Diese haben den Markt im Blick und können Ihnen geeignete Ferienhäuser und Ferienwohnung vorstellen – und zwar bereits kurz nachdem diese auf den Markt gekommen sind. Von einigen Gastgebern wissen wir, dass Sie Ihre Traum-Kapitalanlage über Zwangsversteigerungen gefunden haben. Halten Sie daher auch für diese Option die Augen offen.
Wie rentabel ist die Ferienwohnung?
Selbstverständlich ist für Sie für den Kauf einer Kapitalanlage in Form einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses relevant, dass am Ende die Rendite stimmt. Und da zur Rentabilität der Mietpreis einen großen Beitrag leistet, sollten Sie diesen exakt kalkulieren und keineswegs aus dem Bauch heraus ansetzen. Recherchieren Sie vielmehr intensiv den Markt und den Wettbewerb. Bedenken Sie die Saisonalität und planen Sie auch immer mit Leerstand und ggf. Eigennutzung – beides sollten Sie durch einen Puffer an Mieteinnahmen auffangen können.
Sie wollen den Mietpreis berechnen oder Ihre Vermietung läuft sogar bereits? Dann empfehlen wir Ihnen zur Berechnung der Rendite unseren ausführlichen Magazinartikel „Rendite richtig berechnen“.
Hier das Wichtigste zur Rendite für Ihre Ferienwohnung:
Arbeiten Sie zur Renditeberechnung mit den Nettokennzahlen rund um Ihre Immobilie. Sie eignen sich für diesen Zweck besser als der Mietmultiplikator, den wir Ihnen eingangs vorgestellt haben.
Um die Rendite zu berechnen, hilft folgende Formel:
Ihre Nettorendite (in Prozent) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
Wichtig zu wissen:
Neben den laufenden Mieteinkünften können auch steuerliche Aspekte die Rendite Ihres Ferienhauses als Kapitalanlage beeinflussen. So können Sie beispielsweise Darlehenszinsen – nicht jedoch die Tilgungsbeträge – steuerlich gelten machen. Sie wirken einkommensmindernd, sodass die individuelle Steuerlast sinkt. Mit der Zeit steigt der Tilgungsanteil der Darlehensrate kontinuierlich, der Zinsanteil aber sinkt. So nimmt die Steuerersparnis nach und nach ab.
Außerdem interessant:
Anlageimmobilien können Sie steuerlich im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) abschreiben.
Informieren Sie sich hierzu bei Ihrem Berater für Steuern und Finanzen.
Wo lohnt sich der Kauf einer Ferienwohnung?
Tauchen wir nun ein in die Kriterien, die Sie konkret bei der Wahl Ihrer zukünftigen Ferienwohnung beachten sollten. Dafür betrachten wir die Aspekte Lage und Infrastruktur, Ausstattung und Bauqualität.
Welche Faktoren den Preis Ihrer Ferienwohnung als Kapitalanlage bestimmen
Eine der häufigsten Fragen, die wir gestellt bekommen, lautet: „Wo lohnt es sich, ein Ferienhaus zu kaufen?“ Und – Sie ahnen es bereits – so pauschal lässt sich das nicht sagen.
Die Lage ist zweifelsohne ein wichtiges Preiskriterium einer Ferienimmobilie und umfasst das Land, die Region, den Ort/die Stadt und den exakten Standort. Es gilt also beispielsweise abzuwägen:
- Ein Ferienhaus direkt an der Düne oder mitten im Ort?
- Können Gäste zu Fuß zum Skilift oder benötigen Sie einen Shuttle-Bus?
- Ist die Lage ruhig oder liegt das Haus in Flughafennähe und in der Einflugschneise?
Ruhe, gute Erreichbarkeit und die Nähe zu Attraktionen sind grundsätzlich Trümpfe für Ferienimmobilien. Und für Ihre Suche in Deutschland können wir Ihnen natürlich sagen: Die Investition in den Küstenregionen hat sich für viele unserer Gastgeber schon sehr gelohnt.
Die richtige Immobilie in Deutschland finden
Doch auch Nordseeinsel ist nicht gleich Nordseeinsel. Für ein Ferienhaus auf Sylt beispielsweise müssen Sie mit einer Million Euro mindestens rechnen. Und das in den weniger angesagten Orten. Auf Wangerooge könnten Sie günstiger wegkommen.
Grundsätzlich gilt aber für Nord- und Ostsee: Die Immobilienpreise zwischen beiden Küstenregionen unterscheiden sich nicht wesentlich voneinander. Zudem sind beide Regionen wertstabil bzw. dürfen Sie von einer Wertsteigerung Ihrer Ferienwohnung ausgehen. Gleichzeitig punkten sie auch mit guten Mieteinnahmen.
Dasselbe gilt für landschaftlich reizvolle Regionen wie Berge, Lagen in Seengebieten, aber auch in Städten wie München, Heidelberg, Freiburg oder Berlin, die sich kontinuierlich großer Beliebtheit bei Touristen erfreuen.
Beachten Sie hier jedoch, dass in einigen Regionen das Zweckentfremdungsgesetz gilt. Hierzu erfahren Sie mehr in unserem Magazinartikel „Langfristige vs. kurzfristige Vermietung“.
Auch hier sei noch einmal darauf hingewiesen: Ferienhäuser und Ferienwohnungen sind in boomenden Gebieten zwar in der Regel teurer. Doch können Sie mit ihnen auch höhere Mieteinnahmen erzielen – und die Rendite Ihrer Kapitalanlage auf sicherere Beine stellen.
Vielleicht fragen Sie sich jetzt: „Und was, wenn in der heute angesagten Bucht in fünf Jahren niemand mehr seinen Urlaub verbringen möchte? Wenn die Trend-Insel in naher oder fernerer Zukunft keine Gäste mehr anzieht?“
Eine Gewähr auf ewig begehrte Standorte gibt es nicht. Es kann vorkommen, dass heute als lukrativ eingestufte Standorte für Ferienwohnungen keine Wertsteigerung erfahren und es sogar zu Wertverlusten kommt. Wenn Sie sich jedoch an den Entwicklungen der letzten Jahre orientieren und prüfen, welche Orte konstant Touristen anziehen, können Sie dieses Risiko massiv eindämmen.
Was Sie für eine Kapitalanlage im Ausland wissen sollten
Eine Ferienwohnung im Ausland zu erwerben, kann besonders spannend sein. Vor allem, wenn Sie das Domizil für Ihren Ruhestand kaufen möchten. Und ein Häuschen am See in Schweden, eine kleine Finca auf Mallorca oder ein Apartment in der Provence beispielsweise lassen sich in der Regel auch wunderbar an Gäste vermieten.
Außerdem kann eine Immobilieninvestition im Ausland für Sie mit großen steuerlichen Vorteilen verbunden sein. So beläuft sich laut einer eigens durchgeführten Studie die Grunderwerbsteuer in Griechenland beispielsweise auf lediglich 3 Prozent. Elf Prozent Ihrer Einkünfte als Vermieter müssen Sie an den Staat zahlen. Ähnlich günstig ist eine Investition in Polen. Hier liegt die Grunderwerbsteuer bei zwei Prozent und die Einkommensteuer bei 13,5 Prozent. Eine Gemeindesteuer fällt in beiden Ländern nicht an.
Wir möchten Sie aber darauf hinweisen, dass ein Kaufprozess im Ausland womöglich anders als in Deutschland verläuft: Erstens, da immer mehr Länder und Regionen ihre beliebten Gebiete vor Investoren aus dem Ausland schützen. Und zweitens, weil hier andere Regeln herrschen können als in Deutschland. Prüfen Sie, wie es im jeweiligen Land steht um:
- Ihre Rechtssicherheit,
- die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages,
- das Grundbuchwesen,
- Baurecht für evtl. Umbauten,
- Steuern,
- Möglichkeiten der Vermietung an Touristen.
Auch sollten Sie bedenken: Die baulichen Standards im Ausland könnten nicht den Erwartungen der Gäste entsprechen. Und die meisten Urlauber bevorzugen Reisen in Regionen, in denen keinerlei politische oder auch wirtschaftliche Krisen drohen. Wir raten daher, auch diese Aspekte Ihre Immobilienwahl mitbestimmen zu lassen.
Um Fehlinvestitionen zu vermeiden, arbeiten Sie für die Suche einer geeigneten Kapitalanlage gern mit einem Experten, der sich mit den örtlichen Rechten, Land und Leuten sowie Möglichkeiten der Vermietung auskennt und Sie umfassend berät.
Erreichbarkeit und Infrastruktur als Qualitätsmerkmale einer Ferienimmobilie
Ob im In- oder Ausland – zum Kriterium Standort gehören auch die Erreichbarkeit der Ferienwohnung und die Infrastruktur. Gibt es gute Flugverbindungen, einen (Bus-)Bahnhof, gute Straßenanbindungen? Kommen Urlauber im Winter wie Sommer leicht an ihr Ziel? Sind die Anreisewege zumutbar oder müssen die Urlauber auf dem Weg zur Ferienwohnung erst im stundenlangen Zickzack-Kurs auf Schotterwegen über die Insel fahren?
Prüfen Sie Ihre Wunschimmobilie auf diese Fragen hin und schauen Sie zudem genau hin:
- Wie weit ist der Weg zum nächsten Bäcker, Café und Supermarkt?
- Gibt es Restaurants, Arztpraxen, Apotheken und Attraktionen?
- Und wie steht es um die Öffnungszeiten von Geschäften und Gastronomie rund ums Jahr?
Überlegen Sie: Was sind Ihre eigenen Ansprüche, wenn Sie Urlaub machen? Und was muss die Infrastruktur Ihren Wunschgästen bieten, damit diese begeistert bei Ihnen buchen?
Welche Rolle Bauqualität für den Immobilienpreis spielt
Neben der Lage spielt die Bauqualität eine Rolle für den Preis Ihrer Kapitalanlage. So können beispielsweise ältere Bestandsimmobilien ab etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verfügbar sein. Bei Neubauten müssen Sie hingegen mit Preisen von ca. 3.750 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter rechnen. Ein 2-3-Zimmer-Appartment kann auch durchaus 6.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Und je nach Qualität und auch Lage können diese Kosten auf bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter steigen.
Ziehen Sie also vor dem Kauf am besten einen Experten zurate, der für Sie die Bausubstanz prüft und erkennt, wie es um Dämmungen, Isolierungen, Bauschäden und drohende Sanierungskosten steht. Binden Sie diese Erkenntnisse mit ein in die Erwägungen eines Kaufes, damit Ihnen keine überraschenden Folgekosten entstehen.
Was Sie beim Kauf einer Ferienimmobilie noch beachten sollten
Nach den Tipps von Lage über Kaufpreis bis hin zu Anregungen, wie Sie die richtige Immobilie finden, sind hier abschließende Tipps, die uns besonders am Herzen liegen und die Sie bei der Suche nach einer Ferienwohnung als Kapitalanlage nicht vernachlässigen sollten.
Kapitalanlage Tipp 1: Auf den Zustand der Immobilie achten
Nicht nur die Lage Ihrer Ferienwohnung ist entscheidend, sondern auch deren Zustand, wie Sie gesehen haben. Wenden Sie sich vor dem Kauf und für die Begutachtung der auserwählten Immobilie an einen Sachverständigen. Dieser prüft, ob Bauschäden vorliegen und vielleicht schon bald nach dem Kauf eine kostenintensive Sanierung anfallen könnte.
Kapitalanlage Tipp 2: Finanzierung vorher klären
Haben Sie sich entschlossen, eine Immobilie als Ferienwohnung zu erwerben, raten wir: Tätigen Sie Ihre Investition nie überstürzt. Wägen Sie vor dem Kauf alle Finanzierungsoptionen ab, prüfen Sie den Markt, konsultieren Sie Experten für Finanzen, Steuern und bauliche Aspekte und starten Sie Ihre Kapitalanlage mit dem guten Gefühl, alles ausgiebig geprüft und eine sichere Finanzierung auf die Beine gestellt zu haben.
Kapitalanlage Tipp 3: Steuerliche Vorteile abwägen
Anlageimmobilien können verschiedene steuerliche Vorteile für Sie mit sich bringen. Einige haben wir oben bereits erwähnt. Durch den Kauf einer Kapitalanlageimmobilie können Sie den anteiligen Kaufpreis für das Gebäude – ohne die Kosten des Grundstücks – steuerlich geltend machen – und zwar über die Absetzung für Abnutzung (AfA).
Diese Absetzung bemisst jährlich 2 bzw. 2,5 Prozent.
Außerdem lassen sich Zinsen sowie laufende Kosten wie Strom, Gas und Versicherung bei der Steuer berücksichtigen. Liegt die Miete geringer als AfA, Zinsen und Kosten, zahlen Sie weniger Einkommensteuer. Ist die Miete allerdings größer, steigt Ihre individuelle Steuerlast. Prüfen Sie also alle Vor- und Nachteile – am besten mit Fachleuten an der Seite.
Kapitalanlage Tipp 4: Punkten Sie mit der Ausstattung Ihrer Kapitalanlage
Setzen Sie für Ihre Wohnung auf eine besondere, hochwertige Ausstattung. Diese macht neben der oben erwähnten baulichen Qualität den preislichen Unterschied insofern, als dass eine gut ausgestattete Immobilie einerseits zwar teurer in der Anschaffung sein kann als eine mit bloßer Grundausstattung. Andererseits aber bringt sie mit großer Wahrscheinlichkeit auch bessere Mieteinnahmen. Und das steigert Ihre Rendite.
Sollten besondere Ausstattungsmerkale wie Sauna, Balkon, Echtholzfußboden oder Pool nicht schon vor dem Erwerb Ihrer Ferienimmobilie vorhanden sein, raten wir: Gehen Sie mit prüfendem Blick durch die auserwählte Immobilie und schauen Sie:
Was ließe sich an kleinen und auch größeren Extras noch ergänzen? Überlegen Sie, worüber sich Ihre Wunschgäste besonders freuen würden. Richten Sie Ihre Ferienwohnung mit großer Sorgfalt, bewusst kombinierten Materialien und liebevoll gewählten Details ein. Prüfen Sie: Welchen Anreiz von Garage über Whirlpool bis hin zu Spielzimmer für Kinder könnten Sie schaffen, damit Gäste immer wieder und bestenfalls rund ums Jahr kommen?
Es geht nicht zwingend darum, eine Luxus-Unterkunft zu schaffen. Vielmehr raten wir, aus Ihrer Ferienimmobilie das Maximum zu holen, damit sich Ihre Kapitalanlage lohnt. Ein Baugutachter kann Ihnen helfen, Schäden, aber auch Optimierungspotenzial zu identifizieren.
Mit den richtigen Handgriffen lässt sich auch eine Lage in zweiter oder dritter Reihe schnell ausgleichen.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg mit Ihrer Ferienwohnung als Kapitalanlage
Vielleicht möchten Sie mit unseren Tipps im Gepäck direkt starten? Sich nach geeigneten Ferienwohnungen umsehen?
Wir fassen für Sie noch einmal die wichtigsten Schritte für Ihren Immobilienkauf zusammen:
1 | Klären Sie die Finanzierung:
Berücksichtigen Sie die Kosten-Nutzen-Rechnung und steuerliche Vorteile. Starten Sie die Suche möglichst nicht, bevor Sie einen realistischen Rahmen für Ihre Suche abgesteckt und erste Gespräche mit Ihrer Bank geführt haben.
2 | Wählen Sie Land und Region:
Beobachten Sie den Markt, vergleichen Sie Preise und achten Sie auf steuerliche und touristische Vorteile in verschiedenen Ländern und Regionen. Behalten Sie die dortigen rechtliche Faktoren für Ihre Vermietung im Blick.
3 | Wählen Sie einen günstigen Standort:
Klären Sie, ob am Wunschstandort eine Vermietung erlaubt ist, achten Sie auf Nähe zu Attraktionen und auf eine gute Infrastruktur.
4 | Prüfen Sie bauliche Qualität und Ausstattung:
Lassen Sie die bauliche Qualität der Immobilie von Experten bewerten. Schauen Sie auf Extras und/oder die Option, besondere Ausstattungsmerkmale zu ergänzen.
5 | Kalkulieren Sie Ihre Rendite-Chancen:
Berechnen Sie anhand Ihrer Wunschimmobilie Ihre zukünftigen Mieteinnahmen. Schließen Sie sich dazu auch mit anderen Vermietern kurz.
6 | Kaufen Sie nicht übereilt:
Beraten Sie sich mit anderen Vermietern, Finanz-, Steuer- und Immobilienexperten bevor Sie in eine Immobilie investieren. Klären Sie im Detail die sichere Finanzierung vor dem Kauf.
Starten Sie in Ihre erfolgreiche Vermietung über Traum-Ferienwohnungen:
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Schauen Sie doch einmal auf unserem Portal Traum-Ferienwohnungen, in welchen Regionen unsere Gastgeber Ferienhäuser vermieten, wo diese investiert haben und was deren Immobilien ausmacht. Schauen Sie dafür auf Lage, Ausstattung, Mietpreise und natürlich auch auf die Auslastung im Buchungskalender.
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