Eine Ferienwohnung gilt als sichere Kapitalanlage und lukrative Einkommensquelle. Spielen auch Sie mit dem Gedanken, Ihre eigene Wohnung oder einen Teil davon als Ferienwohnung zu vermieten? Dann ist dies grundsätzlich möglich. Bevor Sie mit der Vermietung starten, kommen Sie um ein paar Vorkehrungen und ein wenig Bürokratie nicht drum herum. Dabei kommt es ganz auf die individuellen Rahmenbedingungen der Immobilie an. Vor allem die Lage der Wohnung ist ein ausschlaggebender Faktor, da eine Vermietung von privatem Wohnraum nicht überall ohne weiteres möglich ist.
Damit Sie alles im Blick haben und sich eine langwierige Recherche ersparen können, klären wir Sie in diesem Ratgeber auf, wovon die Zulässigkeit einer (Unter-) Vermietung an Urlaubsgäste maßgeblich abhängt und informieren Sie über die aktuelle* Gesetzeslage auf dem Ferienwohnungsmarkt. Somit sind bestens gewappnet, um in die Vermietungsphase Ihrer Ferienunterkunft zu starten.
* Stand: September 2022
Hinweis: Wir geben hier keine Rechts-oder Steuerberatung. Alle Angaben sind ohne Gewähr. Für eine detaillierte
Mietwohnung vs. Eigentumswohnung zur Ferienwohnung machen
Zunächst ist es wichtig, ob es sich bei der zu vermietenden Immobilie um Ihr Eigentum handelt, oder um eine Mietwohnung. Denn im Falle einer Mietwohnung können Sie nicht gänzlich allein entscheiden, die Wohnung als Ferienwohnung an Urlaubsgäste zu vermieten. Die Beherbergung von „normalen“ Gästen ist natürlich gestattet, aber bei zahlenden Urlaubsgästen verhält es sich etwas anders und Sie müssen eine Einverständniserklärung des Eigentümers einholen. Aber auch wenn Sie selbst der Eigentümer der Wohnung sind, müssen vorab einige Details berücksichtigt werden, bevor Sie die Wohnung vermieten können. Wir zeigen Ihnen, worauf es in beiden Fällen ankommt.
Mietwohnung wird zur Ferienwohnung
Wohnen Sie in einer Mietwohnung und möchten Ihre ganze Wohnung oder Teile davon als an Urlaubsgäste vermieten, sollten Sie unbedingt den Wohnungseigentümer über das Vorhaben informieren. Denn der Eigentümer muss dieser Vermietung zustimmen. Wichtig: Dabei muss es sich um eine ausdrückliche Zustimmung handeln, dass Sie die Wohnung oder Teile davon an Urlaubsgäste vermieten möchten. Wenn Sie die Wohnung an zahlende Gäste vermieten, ohne den Vermieter überhaupt darüber informiert zu haben, müssen Sie mit ernsthaften Konsequenzen rechnen – schlimmstenfalls kann der Eigentümer die fristlose Kündigung aussprechen.
Es kommt – wenn auch eher selten – vor, dass der Mietvertrag vorab eine Einwilligung der Untervermietung beinhaltet. Ist dies auch bei Ihnen der Fall, sollten Sie dennoch mit dem Vermieter Rücksprache halten. Denn Untermiete bedeutet nicht gleich automatisch gewerbliche Vermietung an Urlaubsgäste. Vorsicht ist hier in jedem Fall besser als Nachsicht!
Eigentumswohnung wird zur Ferienwohnung
Handelt es sich bei dem der Unterkunft um Ihr Eigentum, sieht die Sachlage etwas anders aus. Aber auch in diesem Fall können Sie leider nicht gänzlich frei entscheiden. Wenn sich die Eigentumswohnung in einer Wohnanlage mit Eigentümergemeinschaft befindet, prüfen Sie vorher unbedingt die Teilungserklärung. Eine Teilungserklärung, oder auch Aufteilungserklärung, regelt bei einem Mehrfamilienhaus oder einem Gebäudekomplex die formelle Aufteilung eines Gebäudes, sowie die Rechte und Pflichten der einzelnen Parteien. Das ist relevant für die Aufteilung aller anfallenden Kosten, dem Stimmrecht und eben auch für die Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen.
Solange diese Teilungserklärung eine Nutzung als Ferienwohnung nicht ausdrücklich verbietet, ist es Ihnen grundsätzlich erlaubt Ihre Eigentumswohnung als Ferienwohnung an Urlaubsgäste zu vermieten.
Absprachen mit der Hausgemeinschaft
Ihnen liegt die Einverständniserklärung des Eigentümers vor bzw. ist laut Teilungserklärung die Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung nicht verboten? Perfekt! Zusätzlich empfehlen wir Ihnen jetzt noch, vorab Ihre Nachbarn und die anderen Wohnungseigentümer der Hausgemeinschaft über die Vermietung an Urlaubsgäste zu informieren. Nicht jeder fühlt sich wohl dabei, ständig wechselnde Personen im Haus zu haben. Wenn Sie Ihren Nachbarn im Vorfeld davon erzählen, können Sie eventuelle Bedenken aus dem Weg räumen und noch offene Fragen klären.
Solange sich die anderen Bewohner nicht stärker durch die Vermietung der Urlauber beeinträchtigt fühlen als bei einer normalen Wohnungsvermietung, dürfen Sie die Wohnung als Ferienwohnung vermieten.
Zweckentfremdung und lokale Regelung beachten
Eine äußerst wichtige Rolle bei der Vermietung als Ferienunterkunft spielt die Lage Ihrer Ferienimmobilie. Sie haben sicherlich mitbekommen, dass vor allem in Großstädten massive Wohnungsknappheit herrscht, die immer mehr zunimmt. Um dieses Problem zu bekämpfen, haben einige Städte bzw. Bundesländer Maßnahmen ergriffen, die diesen Mangel an Wohnraum bekämpfen sollen. Das Zweckentfremdungsverbot, oder auch Wohnraumschutzgesetz schreibt vor, dass Wohnungen in bestimmten Regionen nicht mehr nur als reine Ferienwohnungen an Urlaubsgäste vermietet werden dürfen. Grundsätzlich zählt es als Zweckentfremdung, wenn vorhandener Wohnraum nicht als solcher genutzt wird. Das betrifft übrigens auch leerstehenden Wohnraum. Zusätzlich soll dieses Gesetz verhindern, dass die Miet- und Kaufpreise bis ins Unendliche steigen.
Eigene Gesetzeslage je nach Bundesland
Die Entscheidung, ob und in welchem Umfang davon Gebrauch gemacht wird, regelt jedes Bundesland allerdings selbst. In Berlin wurde das Gesetz erstmalig im Jahre 2013 angewandt, da in der Hauptstadt angesichts der Knappheit an Wohnraum eine deutlich angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt herrschte. Ohne Ausnahmeregelung des zuständigen Amtes dürfen Wohnungen in Berlin seitdem nicht mehr als Ferienwohnung an Urlaubsgäste vermietet werden. Wer dieses Gesetz missachtet und seine Wohnung ohne eben diese Ausnahme des zuständigen Amtes an Urlaubsgäste vermietet, muss mit hohen Geldstrafen und Ausgleichszahlungen von bis zu 500.000 € rechnen. Keine Einschränkung müssen Immobilienbesitzer befürchten, die in der selbst bewohnten Immobilie ein oder mehrere Zimmer vermieten, insofern Sie mindestens 51% der Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen.
Bevor Sie Ihre Ferienwohnung anmelden, überprüfen Sie bitte genau, ob das Zweckentfremdungsgesetz auch für den Standort Ihrer zukünftigen Ferienwohnung zutrifft. Sie benötigen dann eine gesonderte Genehmigung für die Vermietung, in der auch die Mietpreise für die Wohnung gesetzlich gesetzlich geregelt.
Bitte informieren Sie sich vor der Vermietung an Urlaubsgäste bei Ihrem zuständigen Amt, ob für den Standort Ihrer Wohnung ein Zweckentfremdungsverbot erlassen wurde. Trifft dies zu, sollten Sie sich nach den Möglichkeiten einer Ausnahmegenehmigung erkundigen.
Ferienwohnung anmelden
Insofern alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind, steht der Vermietung Ihrer Wohnung an Urlaubsgäste nun nichts mehr im Wege. Der nächste Schritt ist nun die offizielle Anmeldung der Ferienwohnung. Denn jede Wohnung muss ordnungsgemäß beim Einwohnermeldeamt oder Ordnungsamt angemeldet werden.
Und dann darf es losgehen und Sie können als Vermieter die erste Feriengäste in Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus einladen. Registrieren Sie sich dazu gleich als Gastgeber auf Traum-Ferienwohnungen. Unser Portal Traum-Ferienwohnungen hilft Ihnen, Ihre Ferienwohnung in wenigen Schritten zu inserieren. Mit Ihrem Inserat erhöhen Sie spielend leicht die Auslastung Ihrer Ferienunterkunft und steigern so Ihre Umsätze. Worauf warten Sie also noch? Die Anmeldung dauert nur wenige Minuten.
Fazit
Bevor Sie Ihre Wohnung als Ferienwohnung an Urlaubsgäste vermieten möchten, ist ein wenig Bürokratie nötig. Folgende Punkte sollten Sie vorab klären:
- Bei einer Mietwohnung ist die Einverständniserklärung des Eigentümers notwendig. In Ihrem Antrag muss klar hervorgehen, dass Sie Ihre Wohnung an Urlaubsgäste vermieten möchten.
- Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, prüfen Sie die Teilungserklärung. Solange diese Teilungserklärung eine Nutzung als Ferienwohnung nicht ausdrücklich verbietet, ist es Ihnen erlaubt Ihre Eigentumswohnung an Urlaubsgäste zu vermieten.
- Egal ob Mietwohnung oder Eigentumswohung: Empfehlenswert ist es, die engen Nachbarn oder die Hausgemeinschaft über Ihr Vorhaben zu informieren und Fragen zu besprechen bzw. Bedenken aus dem Weg zu räumen.
- Ganz wichtig ist der Standort der zu potenziellen Ferienwohnung! Infomieren Sie sich bitte unbedingt über die örtlichen Bestimmungen. Wohnen Sie an einem Ort, wo das Zweckentfremdungsverbot greift, müssen Sie sich eine Genehmigung für die Vermietung einholen.
Sind diese ersten Hürden genommen, steht einer Vermietung Ihrer eignen Wohnung als Ferienwohnung nichts mehr im Wege!
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Die Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen rund um die Vermietung der eigenen Wohnung als Ferienwohnung haben wir Ihnen hier noch einmal auf einen Blick zusammengetragen.
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