Sie träumen auch davon, eine Ferienwohnung zu vermieten und sich damit eine lukrative Kapitalanlage zu sichern? Sie haben vielleicht sogar bereits eine geeignete Immobilie ins Auge gefasst? Und jetzt fragen Sie sich: Welche Schritte bis zur erfolgreichen Vermietung stehen an? Welche Punkte sind beim Kauf oder bei der Anmeldung der Ferienwohnung zu beachten? Wie kalkulieren Sie die Mietpreise und wie generieren Sie möglichst viele Buchungen, damit das Projekt nicht nur Hobby ist, sondern sich trägt?
Wir zeigen Ihnen die neun wichtigsten Schritte vom Kauf Ihrer Ferienwohnung bis zum ersten zufriedenen Gast. Alles für Sie auf einem Blick, damit Sie sich das zeitintensive Recherchieren sparen und schneller zum Ziel und glücklichen Urlaubsgästen kommen.
Wir leiten Sie in diesem Artikel durch die wesentlichen Punkte einer erfolgreichen Vermietung und verweisen zu weiterführenden Beiträgen, die Ihnen alles im Detail erklären. So können Sie sicher sein, dass Sie alles berücksichtigen!
- Wer darf eine Ferienwohnung vermieten?
- Ferienwohnung vermieten Schritt 1: Ferienhaus bzw. Ferienwohnung kaufen
- Ferienwohnung vermieten Schritt 2: Steuern kennen und einplanen
- Ferienwohnung vermieten Schritt 3: Schützen Sie sich und Ihre Gäste durch Versicherungen
- Ferienwohnung vermieten Schritt 4: Ferienwohnung anmelden
- Ferienwohnung vermieten Schritt 5: Ferienwohnung einrichten
- Ferienwohnung vermieten Schritt 6: Kalkulieren Sie den Mietpreis für Ihre Ferienwohnung
- Ferienwohnung vermieten Schritt 7: Muster-Mietvertrag vorbereiten
- Ferienwohnung vermieten Schritt 8: Ferienunterkunft für Gäste vorbereiten
- Ferienwohnung vermieten Schritt 9: Ferienwohnung vermarkten
- Zusatztipp: Gästebewertungen sammeln
- Starten Sie nun mit unserer Anleitung Schritt für Schritt die Vermietung
- Checkliste „Ferienwohnung vermieten“ downloaden
Wer darf eine Ferienwohnung vermieten?
Grundsätzlich steht jedem Wohnungseigentümer die Vermietung seiner Immobilie als Ferienwohnung frei, solange dies nicht in einer Teilungserklärung ausgeschlossen ist. Allerdings gelten mancherorts besondere Bestimmungen wie das Zweckentfremdungsverbot, die die Vermietung als Ferienunterkunft ausschließen. Das ist insbesondere in Großstädten der Fall, in denen der Wohnraum sowieso schon knapp bemessen ist und nicht durch die Vermietung von reinen Ferienwohnungen weiter verringert werden soll. Doch auch in reinen Wohngebieten ist es nicht immer möglich, eine Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten – selbst wenn man Eigentümer der Immobilie ist. Hier sollten Sie zum Beispiel vorab klären, ob eine Nutzungsänderung beantragt werden muss.
Alle Tipps auf einem Blick: Unser Ratgeber zum Thema „Ferienwohnung vermieten“ gibt Ihnen einige wertvolle Tipps an die Hand, mit Ihnen den Einstieg in die Vermietung erleichtern werden. Sichern Sie sich jetzt direkt die PDF-Datei zum Download.
Ferienwohnung vermieten Schritt 1: Ferienhaus bzw. Ferienwohnung kaufen
Haben Sie schon angefangen, nach besonderen, attraktiven Lagen für Ferienhäuser zu suchen? Durchforsten Sie bereits die Anzeigen nach gut geschnittenen Ferienwohnungen? Sind Sie so begeistert von einer Immobilie, dass Sie lieber heute als morgen kaufen möchten?
Wir müssen Sie hier ein klein wenig bremsen und Ihnen sagen: Nehmen Sie sich Zeit! Der Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses sollte gut durchdacht sein, damit Sie genau den Gewinn aus der Immobilie ziehen, den Sie sich wünschen. Denn nicht jede Ferienwohnung hat den geeigneten Standort und wird rentabel sein. Hinzu kommt: Nicht in jeder Gemeinde ist das Vermieten von Ferienwohnungen und Ferienhäusern überhaupt gestattet. Auch Lage, Bauqualität und die Infrastruktur sind natürlich wichtige Kaufkriterien.
Überlegen Sie also genau, was Ihre Ferienwohnung oder das Ferienhaus „können“ sollte. Wir geben Ihnen in unserem Ratgeber-Artikel zum Kauf einer Ferienimmobilie Tipps, die Sie unbedingt beachten sollten.
Ferienwohnung vermieten Schritt 2: Steuern kennen und einplanen
Bleiben wir noch ganz kurz beim Aspekt Kosten und Finanzen. Denn bei der Kostenaufstellung und Berechnung der Rentabilität dürfen Sie die Abgaben für Steuern nicht aus den Augen verlieren. Diese sind schließlich auch relevant, wenn Sie den Mietpreis kalkulieren.
Jetzt fragen Sie sich womöglich, an welche Steuern Sie als Vermieter von Ferienwohnungen ganz grundsätzlich denken müssen? Wir helfen Ihnen gern mit einer kleinen Zusammenfassung weiter: Wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten, dann fallen in der Regel Einkommens-, Umsatz- und Gewerbesteuern an. Die Höhe der Abgaben ist abhängig von Ihrem gesamten Jahresumsatz all Ihrer Einnahmen.
Ob Sie tatsächlich auch Gewerbesteuer entrichten müssen und wie hoch diese ist, wird im Einzelfall geprüft. Setzen Sie sich daher nach dem Kauf Ihrer Ferienwohnung am besten mit dem zuständigen Gewerbeamt in Verbindung. Dieses wird Ihnen die genaue Höhe der Abgaben bestimmen. Und auch bei der Einkommens- und Umsatzsteuer gibt es einige entscheidende Ausnahmeregelungen.
In unserem Ratgeber-Artikel rund um das Thema Steuern für Vermieter von Ferienwohnungen verraten wir Ihnen im Detail, was Sie wissen müssen.
Ferienwohnung vermieten Schritt 3: Schützen Sie sich und Ihre Gäste durch Versicherungen
Sie als Vermieter einer Ferienwohnung müssen Ihre Gäste und Ihre Immobilie auch gegen Schäden versichern. Zum einen ist es sinnvoll, Ihre Ferienwohnung gegen Fremdeinwirkungen von außen abzusichern – wie beispielsweise im Fall von
- Einbrüchen
- Feuer
- Wasserschäden
- extremen Witterungsbedingungen
Zum anderen unterliegen Sie der Verkehrssicherungspflicht. Sie können nämlich als Vermieter zum Ersatz herangezogen werden, wenn Ihre Gäste oder deren mitgebrachte Gegenstände zu Schaden kommen. Gut, wenn in diesem Fall die Versicherungen für Sie
- Schmerzensgeld,
- Schadensersatz,
- Verlust und
- Beschädigung des Eigentums des Gastes übernehmen.
Erfahren Sie bei uns, welche Versicherungen im Detail für Sie als Vermieter einer Ferienimmobilie geeignet sind und was Sie beim Vergleich der verschiedenen Anbieter und beim Vertragsabschluss berücksichtigen sollten.
Ferienwohnung vermieten Schritt 4: Ferienwohnung anmelden
Sie haben die ideale Ferienwohnung gefunden und gekauft? Die Finanzierung steht auf sicheren Beinen und die entscheidenden Versicherungen sind abgeschossen? Glückwunsch! Sie sind Ihrem Ziel der profitablen Vermietung an Urlauber einen großen Schritt nähergekommen.
Jetzt heißt es, alle relevanten Genehmigungen und Anmeldungen vorzunehmen. Zwei entscheidende Genehmigungen haben Sie – sofern für Ihre Ferienwohnung relevant – bereits vor dem Kauf erledigt:
- Genehmigung zur Zweckentfremdung (Lesen Sie hier mehr zu diesem Thema)
- Genehmigung der Vermietung bei der Eigentümergemeinschaft in einem Mehrparteienhaus
Als Nächstes muss die Ferienwohnung – wie auch eine normale Mietwohnung – behördlich beim Einwohnermeldeamt oder in Ausnahmen beim Ordnungsamt angemeldet werden. Entscheiden Sie vorab, ob Sie die Ferienwohnung überwiegend privat nutzen oder hauptsächlich an Gäste vermieten möchten. Je nachdem wählen Sie zwischen den zwei Optionen:
- Sie können Ihre Ferienwohnung als Beherbergungsbetrieb anmelden.
- Sie wählen den Zweitwohnsitz für Ihre Ferienwohnung.
Doch auch mit dieser Anmeldung ist noch nicht gleich Schluss, denn im Gewerbeamt ist ebenfalls eine Anmeldung bzw. Überprüfung notwendig:
Wie schon in Schritt 2 beschrieben, kann die Vermietung von Ferienwohnungen und Häusern als Gewerbe eingestuft werden. Sollten Sie nicht gewerbepflichtig sein, müssen Sie Ihre Ferienwohnung auf jeden Fall direkt beim Finanzamt anmelden.
Mehr Details zur Anmeldung beim Einwohnermeldeamt und den Kriterien für eine Gewerbetätigkeit haben wir für Sie in unserem Ratgeber-Artikel zum Ferienwohnung anmelden zusammengestellt.
Ferienwohnung vermieten Schritt 5: Ferienwohnung einrichten
Nachdem Sie die Anmeldungen für Ihre Ferienwohnung getätigt haben, können Sie sich auf Ihre Gäste konzentrieren. Schaffen Sie für Ihre Besucher einen Ort, an dem Sie sich wohlfühlen und immer wieder gern zurückkommen. Eine gelungene Einrichtung ist dabei das A und O für zufriedene Gäste und eine erfolgreiche Vermietung Ihrer Ferienwohnung.
„Aber wie sieht denn die ideale Einrichtung für Ihre Ferienwohnung aus?“, fragen Sie sich womöglich jetzt. Wie schaffen Sie eine stimmungsvolle Atmosphäre, sodass sich Ihre Gäste beim Betreten der Wohnung willkommen fühlen?
Dafür lautet unser Tipp: Überlegen Sie zunächst, wer Ihr idealer Gast ist. Was sind seine Ansprüche und Bedürfnisse?
Mit diesem Wissen wird die Wahl von Farben, Möbeln und der Raumgestaltung viel leichter von der Hand gehen. Denn ab jetzt wissen Sie, für wen Sie einrichten. Halten Sie alle Informationen zu Ihrem Wunschgast in einem Einrichtungskonzept fest.
Kürzen Sie hier wirklich nicht ab, sondern investieren Sie Zeit und gehen Sie Schritt für Schritt einmal in Gedanken den Urlaub Ihrer Wunschgäste durch! Richten Sie genau für diese Gäste die Wohnung ein. Denn wenn Sie Ihre Ferienwohnung quasi für jeden potenziellen Gast einrichten, schaffen Sie nur ein Standardmaß. Vermeiden Sie auch, bei der Einrichtung ausschließlich Ihrem eigenen Geschmack zu folgen und die Bedürfnisse Ihrer Gäste außen vor zu lassen.
In unserem Vermieter-Magazin von Traum-Ferienwohnungen finden Sie übrigens ausführliche Tipps für Ihr Farbkonzept und Einrichtungschecklisten für jeden Raum in Ihrer Ferienwohnung.
Ferienwohnung vermieten Schritt 6: Kalkulieren Sie den Mietpreis für Ihre Ferienwohnung
Eine ansprechende und hochwertige Einrichtung und Ausstattung schafft einen unvergesslichen Urlaub für Ihre Gäste und erhöht gleichzeitig den Marktwert Ihrer Ferienwohnung. Das bedeutet für Sie, dass Sie auch höhere Mietpreise ansetzen können und durch begeisterte Gäste und Weiterempfehlungen mit einer besseren Auslastung rechnen dürfen. Dies ist selbstverständlich entscheidend, wenn Sie mit Ihrer Ferienwohnung Gewinne erwirtschaften möchten. Die Investition in die Ausstattung kann und soll sich also lohnen und doch sollten Sie die Preise wahrlich nicht willkürlich hochschrauben.
Unser Rat ist: Kalkulieren Sie die Preise mit Bedacht. Ihnen muss der Spagat zwischen zu hohen Preisen, die Ihre Nachfrage einbrechen lassen, und zu niedrigen Preisen, die keine Gewinnausschüttung und Kostendeckung ermöglichen, gelingen. Berechnen Sie einen Mietpreis, der für Ihre Gäste attraktiv ist und trotzdem für Sie Gewinn abwirft.
Damit Ihnen dies gelingt, ist unser Tipp: Stellen Sie zuerst alle Kosten auf Jahresbasis zusammen. Denken Sie dabei auch an alle Nebenkosten wie z.B. Bettwäschereinigung und Verwaltungskosten. (In unserem Artikel „Nebenkosten bei Ferienwohnungen – das müssen Sie wissen“ schlüsseln wir Ihnen detailliert auf, welche Nebenkosten Sie für Ihre Kalkulation bedenken sollten.) Gehen Sie außerdem erst einmal von 150 Tagen durchschnittlicher Belegung im Jahr aus. Ermitteln Sie jetzt den Mindestmietpreis, der alle Ihre Kosten deckt. Unter diesen Preis dürfen Sie nicht gehen, ansonsten wirtschaften Sie ins Minus!
Wählen Sie unterschiedliche Preise für die Haupt- und Nebensaison und wägen Sie ggf. zwischen einem Komplettpreis und Preisstaffelungen mit Zusatzleistungen ab. Bedenken Sie dabei, dass Ihre Gäste einen Komplettpreis für mehr Kostentransparenz bevorzugen werden.
Sie wollen Ihre Auslastung und den Gewinn noch steigern? Sonderangebote für Stammgäste sowie Last-Minute-Angebote sind hierfür eine gute Wahl. Lesen Sie in unserem Magazin mehr über die rechtlichen Vorgaben für eine Preisgestaltung und eine detaillierte Checkliste zur Mietpreiskalkulation.
Ferienwohnung vermieten Schritt 7: Muster-Mietvertrag vorbereiten
Mit den Schritten 1 bis 6 haben Sie Ihre Ferienwohnung nun optimal gewählt, eingerichtet und auch Ihren Mietpreis festgelegt. Jetzt kann der erste Gast Ihre Wohnung oder Ihr Haus buchen. Wir laden Sie bereits jetzt herzlich ein, Ihr Feriendomizil auf Traum-Ferienwohnung zu inserieren. Über unser Portal ist Ihre Ferienwohnung schnell für die richtigen Gäste auffindbar und Sie können die erste Buchung vermerken. Hier können Sie sich in wenigen Schritten als Gastgeber registrieren (klick!)
Kommt es zur heiß ersehnten ersten Buchungsanfrage, haben Sie die Wahl, einen Mietvertrag zu nutzen – oder nicht. Wir empfehlen Ihnen den Weg mit Mietvertrag, damit Sie und Ihre Gäste rechtlich abgesichert sind. Mit Mietvertrag sind Sie zum Beispiel beim Einholen versäumter Zahlungen Ihrer Gäste auf der sicheren Seite.
Wichtig zu wissen ist: Der Vertrag für eine vermietete Ferienwohnung unterscheidet sich von einem normalen Mietvertrag bei langfristiger Vermietung. In den Mietvertrag gehören zu Beispiel die Kontaktdaten Ihrer Urlaubsgäste, die konkreten Angaben zur Ferienwohnung, die Inventarliste, Einschränkungen einer Maximalbelegung oder zur Mitnahme von Tieren.
Wenn Sie mögen, laden Sie sich gern jetzt für 0 Euro unseren und rechtlich geprüften Mustervertrag für Ihr Ferienobjekt herunter.
Ferienwohnung vermieten Schritt 8: Ferienunterkunft für Gäste vorbereiten
Jetzt ist es fast so weit. Ihnen fehlen nur noch zwei Schritte, bis der Gast auch wirklich anreisen kann. Bevor Gäste Ihre Ferienwohnung betreten, stehen nämlich noch letzte Vorbereitungen an. Überspringen Sie diesen Punkt nicht! Denn mit diesen entscheidenden letzten Vorkehrungen sichern Sie Ihren Besuchern einen stressfreien Urlaub und punkten mit einem Extra an Servicequalität. Klären Sie hierfür u.a.:
- Wie soll die Schlüsselübergabe bei der An- und bei der Abreise erfolgen?
Möchten Sie vor Ort sein oder gibt es einen Automatismus wie einen Schlüsselsafe, der Ihren Gästen eine zeitliche Flexibilität ermöglicht? Bei der Anreise kann es schließlich immer einmal zu unerwarteten Verspätungen kommen. Wenn Sie den Schlüssel persönlich überreichen möchten, müssen Sie dann Wartezeiten für sich einberechnen. (Lesen Sie hier mehr zum Thema Schlüsselübergabe.)
- Überlegen Sie sich auch, ob Sie Hausregeln aufsetzen wollen oder müssen. Gerade in einem Mehrparteienhaus sollten Sie sicherstellen, dass sich Ihre Gäste an die Regeln im Haus wie zum Beispiel an Ruhezeiten halten. Auch Einschränkungen wie ein Rauchverbot oder die Mitnahme der Tiere werden in den Hausregeln vermerkt. (Wir verraten Ihnen hier alle Vorteile einer Hausordnung.)
- Sammeln Sie die Hausregeln und alle weiteren wichtigen Informationen rund um einen sorglosen Aufenthalt in Ihrer Ferienwohnung in der Gästemappe. Dort informieren Sie Ihre Gäste zum Beispiel auch über die Müllentsorgung oder das Passwort für das WLAN. Wenn Sie einen Frühstücksservice anbieten, dann listen Sie in der Gästemappe die Produkte und Preise auf. Punkten Sie auch, indem Sie Ihren Gästen naheliegende Restaurants, Ausflugsziele und aktuelle Veranstaltungen empfehlen. (Ausführliche Information für die Gestaltung der Gästemappe finden Sie hier.)
- Stellen Sie Reinigungsmittel und Putzutensilien für Ihre Gäste bereit, damit diese die Möglichkeit haben, zwischendurch die Wohnung zu säubern. Spätestens jedoch bei der Abreise sind die Utensilien notwendig, wenn Ihre Gäste keine Endreinigung gebucht haben.
Ferienwohnung vermieten Schritt 9: Ferienwohnung vermarkten
Wie wunderbar! Nun haben Sie alles vorbereitet und die Gäste können kommen. Aber wie werden Sie und die Immobilie für Interessenten sichtbar? Wie erfahren Urlaubshungrige von Ihrer großartigen, liebevoll eingerichteten Ferienwohnung in Traumlage?
Unser Rat an Sie: Setzen Sie auf das Internet! Präsentieren Sie Ihr Feriendomizil online! Denn im Internet informieren sich die meisten Urlauber nach interessanten Ferienobjekten – insbesondere Individualreisende.
Im Internet können Sie Ihre Ferienwohnung sehr effektiv platzieren. Damit Sie aber aus der großen Masse an Angeboten herausstechen und dafür nicht unnötig viel Zeit und/oder Geld investieren, sollten Sie unbedingt mit Plan vorgehen. Denn generell haben Sie selbstverständlich zahllose Optionen, um online präsent zu sein. Unserer Erfahrung nach sind folgende drei Bewerbungs-Optionen zu Beginn der Vermietung am effektivsten, um präsent zu sein, sich aber auch nicht zu verzetteln:
- Inserieren Sie gern auf Traum-Ferienwohnungen und profitieren Sie von unserer hohen Reichweite.
- Nutzen Sie Social-Media-Plattformen und seien Sie auf Instagram, Facebook und Co mit dabei.
- Starten Sie mit einer eigenen Website.
Sie können natürlich auch alle drei Möglichkeiten wählen. Das ist dann schon eine höhere Kunst der Vermarktung, aber auch eine recht zeitintensive Option. Ganz gleich, für welche Option Sie sich entscheiden: Für ein gutes Marketing müssen Sie Ihren idealen Gast kennen. Genau wie bei der Einrichtung Ihrer Ferienwohnung ist der ideale Gast der Ausgangspunkt, von dem aus Sie Ihre Marketingaktionen ableiten können. Kennen Sie Ihren Gast, wissen Sie, wonach er sucht und wo er sucht. Auf dieser Basis sollten Sie stets Ihre Bewerbung der Ferienwohnung planen.
In unserem Beitrag „Ferienunterkünfte im Internet vermarkten: So finden Gäste Ihre Ferienwohnung“ zeigen wir Ihnen, wie Sie Suchmaschinenoptimierung (SEO) für Ihr Inserat und Ihre Website nutzen, damit potenzielle Gäste Sie über Suchmaschinen wie Google, Ecosia und Bing und auch über Portale wie unseres zu Ihnen finden und buchen wollen.
Wenn Sie jetzt schon mit dem Inserieren für Ihre Ferienwohnung starten wollen, ohne erst eine Website zu erstellen, dann laden wir Sie herzlich ein, auf Traum-Ferienwohnungen zu inserieren. Wir haben unsere Plattform für Sie bereits optimiert und platzieren mit rund 15.000 Suchbegriffen die Seite 1 auf Google!
Zusatztipp: Gästebewertungen sammeln
Sie haben den Onlineauftritt Ihrer Ferienwohnung optimiert und sind für Ihre Gäste sichtbar? Dann haben Sie alles richtig gemacht. Jetzt überzeugen Sie Ihre Gäste, dass sie die ideale Ferienwohnung gefunden haben, und steigern Sie die Buchungen um ein Vielfaches. Wie das? Mit guten Gästebewertungen! Durch Bewertungen werden Sie zum Beispiel auf Traum-Ferienwohnungen bis zum Zehnfache an Buchungsanfragen bekommen als ohne Kundenstimmen.
Denn Empfehlungen vermitteln Ihren Gästen Vertrauen und Sicherheit, dass es sich bei Ihren Inseraten nicht nur um Behauptungen handelt, sondern der Urlaub wirklich Freude, Erholung und Genuss ist. Auch die Suchmaschinen bewerten empfohlene Ferienwohnungen besser und zeigen sie öfter an.
Bewertete Ferienwohnungen erhalten eine größere Sichtbarkeit und wesentlich mehr Buchungsanfragen.
Damit Sie möglichst viele Bewertungen erhalten, weisen Sie Ihre Gäste aktiv darauf hin, wo und in welche Form eine Bewertung erfolgen kann. Hinterlegen Sie zum Beispiel in der Gästemappe Ihrer Ferienwohnung einen Flyer mit einem QR-Code. Oder schreiben Sie zu diesem Zweck eine persönliche E-Mail an Urlauber, nachdem diese abgereist sind. Lesen Sie gern hier unseren Artikel, wie Sie gute Bewertungen für Ihre Ferienwohnung erhalten.
Starten Sie nun mit unserer Anleitung Schritt für Schritt die Vermietung
Sie sehen: Die Ferienwohnung zu vermieten und damit Geld zu verdienen, muss nicht weiter ein Traum von Ihnen bleiben. Mit nur neun Schritten vom Kauf bis zur Vermarktung haben Sie alles bedacht, um sich eine profitable Einkommensmöglichkeit und Ihren Gästen einen wunderbaren Urlaub zu verschaffen.
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Danke, klasse geschrieben
Hallo Herr Greiner,
vielen Dank für die Rückmeldung. Wir freuen uns sehr, dass Ihnen der Artikel gefallen hat.
Viele Grüße aus Bremen
Ihr Team von Traum-Ferienwohnungen