10 Tipps für den Immobilienkauf

1. Vor dem Kauf

Sofern Sie die Ferienimmobilie nicht zu Privatzwecken kaufen, sondern darin eine Investitions- und Einnahmequelle sehen, planen Sie mit allen Eventualitäten, die ein solches Projekt mit sich bringen kann. Dazu gehört vor allem eine ganzjährige Vermietung anzustreben, bzw. so zu planen, dass mögliche saisonbedingte Leerstände finanziell abgedeckt sind.

2. Die Lage

Um den unter Punkt 1 angeführten Aspekt der ganzjährigen Vermietung bestmöglich zu berücksichtigen, ist die Lage das A und O. Immobilien, die über eine schöne Aussicht verfügen, lassen sich besser vermieten, als solche, deren Fenster zum Parkplatz hinausgehen. Achten Sie bei der Lage auch darauf, ob die Ferienwohnung in eine gute Infrastruktur eingebunden ist. Wie weit sind Sehenswürdigkeiten, Einkaufsmöglichkeiten oder Wanderwege entfernt? Gibt es ein Restaurant in der Nähe und besteht eine Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz? Berücksichtigen Sie auch, ob die Immobilie nur saisonabhängig interessant für Feriengäste ist oder ob Urlauber das ganze Jahr über in die Region kommen. Sollte die Umgebung ausschließlich im Sommer für Gäste interessant sein, müssen Sie zu allen übrigen Jahreszeiten mit Mieteinbußen rechnen. Stellen Sie aus diesem Grund sicher, dass ein Urlaub in Ihrer Immobilie zu möglichst vielen Zeiten im Jahr attraktiv ist.

3. Klare Positionierung

Eine klare Positionierung Ihrer Immobilie kann Ihnen später bei der Vermietung helfen. Ein barrierefreier Urlaubswohnsitz oder eine Ferienwohnung, in der sich auch Kinder wohlfühlen, erhöhen die Chancen, dass Ihre Immobilie weitestgehend ausgebucht ist. Deswegen gilt es, sich bereits vor dem Kauf Gedanken darüber zu machen, wen Sie sich als Gast in Ihrem Ferienhaus vorstellen können. Folgende Fragen können Ihnen dabei helfen:

•    Ist ein Spielplatz in der Nähe?
•    Steht die Immobilie frei oder ist sie Teil eines Mehrfamilienhauses?
•    Gibt es einen Fahrstuhl?
•    Sind die Räume so geschnitten, dass auch ein Rollstuhl genügend Rangierraum zur Verfügung hat?

Selbstverständlich gilt, dass Sie durch die Positionierung nur das Spektrum an Feriengästen erweitern. Es heißt nicht, dass Sie ausschließlich Familien oder Menschen mit Handicap willkommen heißen müssen.

4. Kauf im Inland

Aufgrund von Wohnungsmangel und anderen Faktoren kann es sein, dass die Gemeinde die Vermietung von Ferienimmobilien reguliert. In manchen Orten ist eine Privatvermietung nicht mehr ohne Weiteres möglich. Erkundigen Sie sich am Besten vor dem Kauf, wie die lokalen Bestimmungen sind und ob es gegebenenfalls Ortsteile gibt, in denen Fremdenbeherbergung gestattet ist.

5. Kauf im Ausland

Im Ausland gelten mitunter andere Gesetze, als in Deutschland. Prüfen Sie deswegen in jedem Land, ob Sie als Ausländer dort überhaupt Eigentum kaufen und vermieten dürfen. Holen Sie auch Informationen über das Bauwerk als solches ein, um keine bösen Überraschungen zu erleben. An manchen von Spaniens Küsten etwa müssen Investoren damit rechnen, dass der Staat die ehemals errichteten Wohnanlagen abreist, da sich viele davon in gesperrten Küstenschutzzonen befinden und mangelhaft sind. Doch vor allem sollten Sie bei jedem Kauf auf einen schriftlichen und notariell beglaubigten Kaufvertrag Wert legen, auch wenn dies in dem jeweiligen Land nicht üblich ist. In der Türkei etwa würde auch ein formlos beschriebenes Blatt Papier ausreichen und in Spanien sogar eine mündliche Vereinbarung. Als ausländischer Käufer jedoch ist eine schriftliche Absicherung in jedem Fall anzuraten.

Mehr zum Thema Kauf im Ausland erfahren Sie in unserem Artikel 11 Tipps für den Immobilienkauf im Ausland

6. Notar im Ausland

Doch bevor Sie einen Notar im Ausland aufsuchen, informieren Sie sich, welche Funktion dieser dort hat. In manchen Ländern wird ein Notar nur zur Feststellung der Personalien beauftragt, hat aber sonst keine rechtsverbindlichen Befugnisse. Andererseits gibt es Länder, in denen Vorverträge auch ohne notarielle Beglaubigung Geltung haben.

7. Eigentumsverhältnisse prüfen

Unabhängig davon, ob Sie im Inland oder im Ausland kaufen, stellen Sie sicher, dass Sie Ihren Vertrag nur mit dem Eigentümer schließen. Möglicherweise ist ein Vermittler zwischengeschaltet, doch dieser hat nichts mit dem Verkauf zu tun. Ausschließlich der eingetragene Besitzer ist berechtigt, mit Ihnen den Geschäftsabschuss zu machen.

8. Finanzierung

Die Finanzierung ist das wichtigste Element beim Hauskauf und sollte immer vor dem Kaufabschluss sichergestellt sein. Wer nach Unterzeichnung eines rechtverbindlichen Kaufvertrages seiner Schuld nicht nachkommen kann, läuft Gefahr, die Differenzsumme als Schadensdifferenz zu begleichen, falls der Verkäufer die Wohnung billiger als vereinbart veräußern muss. Deswegen beziehen Sie folgende Punkte in Ihre Kalkulation mit ein:

•    Rechnen Sie Kosten für den Notar oder die Grundbucheintragung mit in Ihren Finanzplan ein. Im Ausland könnten zudem Erwerbsnebenkosten mit anfallen. Informieren Sie sich vor Vertragsabschluss, mit welchen weiteren Ausgaben Sie zu rechnen haben.

•    Sofern Sie Ihre Ferienimmobilie im Ausland kaufen wollen, sprechen Sie vorher mit Ihrer Bank darüber. Einige deutsche Banken unterstützen solche Vorhaben nicht, sodass Sie gegebenenfalls auf eine lokale Bank angewiesen sind. Oft bieten diese variable Darlehen an, deren Zinsen sich in der Zukunft nur schlecht kalkulieren lassen. Suchen Sie deswegen lieber länger nach einer passenden Bank, auf die Sie sich dafür später verlassen können.
   
•    Beim Kauf einer Ferienimmobilie gehört auch die Innenausstattung dazu. Je moderner Sie die Wohnung ausstatten, desto größer sind die Chancen, diese anschließend vermietet zu bekommen. Aus diesem Grund endet die Kalkulation der Immobilie nicht beim Kauf des Hauses oder der Wohnung, sondern erst, wenn der Badezimmervorleger an seinem Platz liegt.