Die Überlegung, eine Ferienimmobilie im Ausland zu kaufen, wirft viele Fragen auf. Vor allem, wenn Sie vorhaben die Immobilie an Urlaubsgäste zu vermieten, gilt es bestimmte Punkte zu berücksichtigen. Überlegungen, ob es überhaupt sinnvoll ist, welche Risiken lauern und wie es mit der Steuer aussieht werden angestellt. Damit Sie schneller den Überblick gewinnen, geben wir Ihnen in unserem Ratgeber Antworten auf die wichtigsten Fragen.
1. Vorsicht: Nicht überall dürfen Ausländer Immobilien kaufen
Es gibt Länder, in denen Ausländer beziehungsweise deutsche EU-Bürger, Immobilien nur unter bestimmten Auflagen erwerben dürfen. Oftmals wird die Eigennutzung vorausgesetzt und eine Vermietung an Gäste ist untersagt. Zu diesen Ländern gehören unter anderem:
• Schweiz,
• Österreich,
• Niederlande,
• Dänemark.
Hinweis: Bevor Sie sich entschließen, in eine Immobilie in Ihrem Lieblingsurlaubsort zu investieren, erkundigen Sie sich umfassend über das geltende Recht im jeweiligen Land.
2. Abwicklung beim Kauf im Ausland
Da jedes Land unterschiedliche Regelungen hat, gibt es keine Pauschalaussage darüber. In manchen Ländern sind bereits mündlich getroffene Kaufzusagen rechtsbindend. Da man jedoch in der Regel der fremden Landessprache nicht vollkommen mächtig ist oder die Bedingungen vor Ort nicht umfassend kennt, ist es ratsam, immer mit einem Notar und Dolmetscher beim Hauskauf im Ausland zusammenzuarbeiten.
Tipp: Lassen Sie einen zweisprachigen Kaufvertrag aufsetzen. Das macht es Ihnen leichter, alles zu verstehen und gegebenenfalls später noch mal nachzulesen.
3. Denken Sie an die Steuer
Auch im Ausland müssen Sie Ihr Eigentum in der Regel versteuern. Meist gelten dort andere Steuersätze und Steuerarten. Einen Überblick finden Sie hier:
| Spanien | Grunderwerbssteuer: 8 % bis 10 % / Grundsteuer: 0,2 % bis 0,6 % |
| Italien | Grundsteuer: 4 % bis 7 % / Spekulationssteuer: Bis 8 % / Schenkungs- und Erbschaftssteuer: Bis 33 % |
| Griechenland | Grunderwerbssteuer: 9 % bis 13 % / Grundsteuer: Berechnet sich nach der Wohnfläche / Spekulationssteuer: Bis 25 % |
| Frankreich | Grunderwerbssteuer: Ca. 5 % Grundsteuer: Regional unterschiedlich / Wertzuwachssteuer: 16 % für EU-Bürger aus dem Ausland / Wohnsteuer: Richtet sich nach den laufenden Kosten. |
| Kroatien | Grunderwerbssteuer: 4 % |
Achtung: In Deutschland unterliegen Sie der Einkommenssteuerpflicht, sobald Sie Ihre Immobilie im Ausland vermieten und dadurch Einkünfte erzielen. Informationen erhalten Sie beim zuständigen Finanzamt. Oftmals müssen Sie auch in dem Land, in dem Sie Ihre Immobilie besitzen, Steuerabgaben aus den Einkünften der Vermietung machen. Informieren Sie sich hierüber bitte bei der zuständigen Finanzbehörde.
4. Die passende Immobilie finden
Am Besten ist es, wenn Sie selbst vor Ort sind und sich auf dem lokalen Immobilienmarkt umsehen. Dazu können Sie, wie in Deutschland auch, auf das Internet, regionale Zeitungen oder Immobilienmakler zugreifen. Es lohnt sich immer, mehrere Objekte in Augenschein zu nehmen. Zum einen haben Sie dann eine größere Auswahl, zum anderen lernen sie den Markt besser kennen und gewinnen dadurch mehr Verhandlungsspielraum.
5. Preise vergleichen
In einigen Ländern hat die Euro-Krise ihre Spuren hinterlassen, was sich auf den Immobilienmarkt auswirkt. In Spanien und Italien bekommen Sie beispielsweise Ferienhäuser in Randregionen für weniger als 100.000 €.
Generell gilt, dass sich die Kosten für eine Immobilie stark am Standort orientieren. Sehen Sie sich deswegen in dem Land Ihrer Wahl um und kaufen Sie nicht gleich das erstbeste Haus am Strand. Schon ein paar Kilometer weiter könnten Sie ebenfalls etwas Geeignetes für weniger Geld finden.
6. Besichtigung vor Ort
Auch wenn eine Reise ins Ausland mit Kosten und Aufwand verbunden ist, besichtigen Sie unbedingt das Kaufobjekt ihrer Wahl vor Ort. Nur so können Sie eventuelle Mängel aufdecken und sich ein umfassendes Bild machen. Ferner sollten Sie sich erkundigen, ob es sich bei dem Ferienhaus Ihrer Wahl um einen legalen Bau handelt, auf den keinerlei Hypotheken lasten.
Tipp: Nehmen Sie zur Besichtigung Ihrer Immobilie einen Sachverständigen mit, der Mängel schneller erkennen kann.
7. Finanzierung der Immobilie im Ausland
Je mehr Sie aus Ihrem Privatkapital in die Immobilie investieren können, desto besser. Meistens allerdings ist zusätzlich noch eine Fremdfinanzierung erforderlich. Deutsche Banken tun sich bei der Finanzierung einer Auslandsimmobilie meistens schwer, da sie in der Investition ein zu hohes Risiko sehen; die Immobilie wird weder ganzjährig bewohnt, noch unterliegt sie deutschem Recht. Falls Sie sich doch auf die Finanzierung einlassen, fordern sie häufig eine Sicherheit durch eine bereits in Deutschland erworbene Immobilie.
Möchten Sie Ihre Investition mit einem ausländischen Kreditinstitut tätigen, müssen Sie mit hohen Risiken rechnen. Meistens fallen die Zinsen höher aus oder sind variabel, sodass Sie langfristig nicht kalkulierbar sind. Außerhalb der Eurozone unterliegen die Währungen zum Teil starken Schwankungen und die Rechtslage ist in jedem Land unterschiedlich.
Auch wenn es lästig ist: Suchen Sie lieber länger nach einem passenden Geldinstitut für Ihre Investition, als sich am Ende zu ärgern. Sollten Sie bereits über Eigentum im Innland verfügen, ist es ratsam, dies als Sicherheit anzugeben und so ihre Chancen auf die Unterstützung durch ein deutsches Bankinstitut zu erhöhen.
8. Diese Kosten können noch anfallen
Bedenken Sie bitte, dass weitere Kosten für Ihre Immobilie anfallen. Gerade, wenn Sie selbst nur unregelmäßig Ihr Eigentum besuchen können, sollten Sie folgende Posten mit in ihre Kalkulation einbeziehen:
• Verwaltungskosten,
• Reinigungskosten,
• Reparaturen,
• Gärtnerarbeiten.
Dabei ist es wichtig, dass Sie jemanden vor Ort haben, dem Sie vertrauen können und der in Ihrem Sinne handelt. Am Besten schauen Sie sich schon vor dem Erwerb Ihrer Immobilie nach einem geeigneten Ansprechpartner um, der sich um die Anliegen Ihres Ferienhauses während Ihrer Abwesenheit kümmert.
9. Lernen Sie die Nebensaison kennen
Falls Sie beabsichtigen Ihr Ferienhaus in Ihrem Lieblingsurlaubsland kaufen und es zur Hauptsaison selbst zu bewohnen, sollten Sie dort vor dem Kauf unbedingt einen Urlaub in der Nebensaison verbringen. Es kann nämlich sein, dass der Ferienort im Herbst und Winter eine Katastrophe ist, und sie ihr Häuschen nicht vermietet bekommen. Viele Häuser in den südlichen Ländern verfügen zudem auch nicht über eine Heizung. Hier hieße es dann entweder nachrüsten oder für andere Alternativen zu sorgen. Prüfen sie also, wie kalt es im Winter wird und ob dies für Ihre Gäste interessant ist.
10. Hier können Sie sich beraten lassen
Die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. ist eine Anlaufstelle für all jene, die planen, eine Immobilie im Ausland zu erwerben. Vor allem für die Länder Italien, Frankreich und Spanien finden Sie hier kompetente Hilfe und können alle Ihre Fragen klären.
11. Die Vorteile eines Hauskaufs im Ausland
Neben all den Wenns, Abers und Warums gibt es auch eine Menge Darums, die für einen Hauskauf im Ausland sprechen.
• In vielen Ländern sind Immobilien deutlich günstiger als in Deutschland.
• Die Steuerabgaben sind oftmals niedriger als in Deutschland.
• Sie können Ihre Immobilie in vielen Ländern zu guten Renditen vermieten.
• Sie haben ein Ferienhaus, in dem Sie selbst ihren Urlaub verbringen können.
Schrecken Sie also nicht vor Ihrem Traum zurück. Solange Sie aufmerksam sind und sich umfassend Informieren, ist eine Immobilie im Ausland eine lohnenswerte Investition, die Ihnen auch noch nach Jahren viel Freude machen kann und Gewinne abwirft.
(Achtung: Die Angaben sind zum Zeitpunkt der Veröffentlichung im Juni 2018 aktuell und können sich jederzeit ändern.)
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